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Les droits d’enregistrement sont passés à 15%
à partir du troisième immeuble en Wallonie

Les droits d’enregistrement passent de 12,50% à 15% pour le troisième immeuble et les immeubles suivants lorsque l’acquéreur en possède déjà deux (où que ce soit dans le monde..). C’est, en résumé, ce que prévoit le décret-programme du 21 décembre 2016.

Si la vente porte sur le premier et/ou un second d’habitation, l’application du tarif de 12,50% est conditionnée à une déclaration certifiée et signée dans ou au pied de la convention qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement ou dans un écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l’acquéreur, personne morale ou personne physique, ne possède pas, à la date de la signature ou par le biais celle-ci, au moins deux autres immeubles d’habitation.

À défaut de réaliser cette déclaration (préalable), la convention est enregistrée au tarif de 15%.

Le droit d’enregistrement est ainsi porté à 15% à partir de l’acquisition, dans le chef d’une même personne, par vente, échange ou par toute convention translative à titre onéreux de propriété ou d’usufruit, à l’exclusion de la servitude, du droit d’usage et du droit d’habitation, d’un troisième immeuble d’habitation en Wallonie.

Un « immeuble d’habitation » désigne un immeuble ou une partie d’immeuble, situé en Belgique ou à l’étranger, notamment la maison unifamiliale ou l’appartement qui, de par sa nature, est destiné à être habité par un ménage ou qui est utilisé comme tel.

Lorsqu’un immeuble a été spécialement aménagé ou transformé pour abriter plusieurs logements nettement distincts, chacun de ceux-ci est considéré comme constituant une habitation.

Attention, si vous achetez un immeuble qui comprend quatre unités (quatre appartements) et même si vous n’êtes pas encore propriétaire d’un quelconque bien, les deux premières unités de votre immeuble seront taxées au taux de 12,5% et… les deux suivantes du taux de 15%.

"Il faut donc fixer une valeur à chaque unité via une déclaration pro fisco", explique le notaire Renaud Grégoire (valeur fictive que l’on détermine à destination du fisc). Le débiteur des droits d’enregistrement peut décréter, dans les limites du raisonnable, que les logements qui valent le plus sont les deux premiers, tandis que ceux qui valent le moins sont les deux derniers, afin de limiter les droits d’enregistrement…

Pour déterminer si l’opération concerne un troisième immeuble d’habitation, il n’est pas tenu compte :

- des immeubles sur lesquels l’acquéreur, personne morale ou physique, détient moins de 33% en pleine propriété ou en usufruit ;
- des immeubles qui font l’objet d’une mesure d’expropriation ;
- des immeubles dont l’acquisition a été imposée au tarif de 5% (régime des marchands d’immeubles).

Les articles 43 à 48 du décret sont applicables à toutes les conventions translatives à titre onéreux d'immeuble signées à partir du 1er janvier 2017.

Petite consolation…Le texte prévoit donc que, si un propriétaire vend, dans un délai d’un an (la date de signature de l’acte authentique faisant foi) le (ou les deux) bien(s) qu’il possède au moment de l’achat du "numéro trois", les droits supplémentaires payés lors de cette acquisition lui seront restitués…. dans un délai non déterminé… on ne peut pas tout avoir !

Quand faut-il payer ce droit ?

Le droit d'enregistrement doit être payé endéans le délai de quatre mois de la signature du compromis de vente. S'il y a une condition suspensive, le délai de 4 mois commence à courir à la date de la réalisation de cette condition (par exemple, l'obtention d'un prêt).

Si, entre-temps, l'acte notarié de vente a été signé, les droits seront exigés par le notaire au moment de la signature de l'acte, et ils seront versés par notaire, directement à l'administration endéans les 15 jours de la réception de l’acte de vente.

Exceptions : Les immeubles neufs

Certaines ventes de constructions peuvent cependant être soumises à la TVA, 21%, ce qui risque d'entraîner un coût supplémentaire pour les acquéreurs.

 

 

Sources: Gilles TIJTGAT - Légisconsult - Notaire.be
Avril 2017

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