L'indexation est l'adaptation du loyer d'un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par la loi.

L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être convenue.
En matière de bail de résidence principale, l'indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.
L'indice de référence est actuellement ce que l'on nomme "l'indice-santé".
Le tableau publié ici vous permet de procéder à l'indexation. Il est également utile pour déterminer le montant de l'indice-santé au moment de la conclusion d'un bail.

Ce tableau sera mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu.

(Pour convertir d'une base 2004 à 1996 ou 1988: voir ci-dessous - Source: statbel.be - novembre 2016)

 

  Année de base
  1988 = 100 1996 = 100 2004 = 100 2013 = 100
  Indice santé Indice santé Indice santé Indice santé
Avril 2014 166,39 138 121,3 100,44
Mai 2014 166,14 137,8 121,12 100,29
Juin 2014 166,22 137,87 121,18 100,34
Juillet 2014 166,42 138,03 121,33 100,46
Août 2014 165,86 137,56 120,91 100,12
Septembre 2014 165,76 137,48 120,84 100,06
Octobre 2014 166,12 137,78 121,11 100,28
Novembre 2014 166,12 137,78 121,11 100,28
Décembre 2014 166,32 137,95 121,25 100,4
Janvier 2015 166,67 138,24 121,51 100,61
Février 2015 167,13 138,62 121,84 100,89
Mars 2015 166,87 138,4 121,65 100,73
Avril 2015 167,52 138,94 122,12 101,12
Mai 2015 167,58 138,99 122,17 101,16
Juin 2015 167,86 139,23 122,38 101,33
Juillet 2015  167,93 139,28  122,42  101,37 
Août 2015 168,33 139,61 122,71 101,61
Septembre 2015 168,72 139,94 123.00 101,85
Octobre 2015 169,42 140,52 123.51 102,27
Novembre 2015 169,44 140,53 123.52 102,27
Décembre 2015 169,35 140,46 123.46 102,23
Janvier 2016 169.67 140.73 123.69 102.42
Février 2016 169,85 140,88 123,83 102,53
Mars 2016 171,41 142,17 124,96 103,47
Avril 2016 171,51 142,25 125,03 103,53
Mai 2016  171,91 142,58  125,32  103,77 
Juin 2016 171,86 142,54 125,29 103,74
Juillet 2016 172,17 142,80 125,52 103,93
Aout 2016 172,24 142,85 125,56 103,97
Septembre 2016 171,76 142,46 125,21 103,68
Octobre 2016 172,05 142,7 125,43 103,86
Novembre 2016 172,24 142,85 125,56 103,97
Décembre 2016 172,37 142,96 125,66 104,05
Janvier 2017 173,36 143,79 126,39 104,65
Février 2017 174,04 144,35 126,88 105,06
Mars 2017 174,47 144,71 127,19 105,32
Avril 2017 174,71 144,90 127,36 105,46
Mai 2017 174,64 144,85 127,32 105,42
Juin 2017 174,42 144,67 127,16 105,29
Juillet 2017 174,99 145,14 127,57 105,63
Aout 2017 175,07 145,20 127,63 105,68
Septembre 2017 174,79 144,97 127,42 105,51
Octobre 2017 175,33 145,42 127,82 105,84
Novembre 2017 175,35 145,44 127,84 105,85
Décembre 2017 175,85 145,85 128,20 106,15
Janvier 2018 176,21 146,15 128,46 106,37
Février 2018 176,49 146,39 128,67 106,54
Mars 2018 176,78 146,62 128,87 106,71
Avril 2018 177,07 146,87 129,09 106,89
Mai 2018 177.24 147.00 129.21 106.89
Juin 2018 177.27 147.03 129.24 107.01
Juillet 2018 177.99 147.62 129.78 107.44
Aout 2018 178.17 147.77 129.89 107.55
Septembre 2018 178.12 147.73 129.85 107.52
Octobre 2018 179.34 148.75 130.75 108.26
Novembre 2018 179.71 149.05 131.01 108.48
Décembre 2018 179.66 149.01 130.98 108.45
Janvier 2019 179.74 149.08 131.04 108.5
Février 2019 180.2 149.46 131.37 108.78
 Mars 2019   149.82  131.69  109.04 
Avril 2019   149.74 131.62 108.98
Mai 2019   149.61 131.51 108.89
Juin 2019   149.79 131.66 109.02
juillet 2019   149.86 131.72 109.07
Aout 2019   149.86 131.72 109.07
Septembre 2019   149.19 131.13 108.58
         

Comment indexer ? Et quand ?

La règle applicable, pour l'indexation, est :
loyer de base x nouvel indice, le tout étant divisé par l'indice de départ.

Le loyer de base est le loyer sans les charges.
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).
L'indice de départ est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994, l'indice de base est l'indice des prix à la consommation (au lieu de l'indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Quand ?: L'indexation est applicable chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l'indexation du loyer ?

Les données de base indispensables sont:
• montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
• date de signature du bail
• date de prise d'effet du bail

Si vous avez oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an (Exemple: Si le locataire refuse d'appliquer l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour entamer l'action en justice. Le délai d'un an commence le jour de l'envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l'affaire est prescrite.)
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.

En pratique: dans le cas d'une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants. 

Baisse de l'indice-santé = baisse du loyer ?

L'article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: "Cette adaptation (l'indexation) ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande".

Le droit de demander l'adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d'indexation négative, c'est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l'adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l'initiative.

Bases, conversions et indice-santé ?

L'indice-santé n'augmente pas dans la même proportion que l'indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers... qui n'augmente donc pas au même rythme que l'évolution réelle des prix.

Pour établir l'indice-santé, on a enlevé du "panier de la ménagère" les tabacs, alcools, essences et diesel.

Régulièrement, on remet les compteurs "à zéro" (ou plus précisément, "à 100"). Il s'agit de ce qu'on appelle la nouvelle base. La dernière base date de 2004. La précédente de 1996.

Pour convertir d'une base à l'autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d'utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :
• pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l'indice concerné (de 1996) par 0,8790
• pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,1377
• pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,3717

N'hésitez pas à nous contacter pour toutes précisions utiles. Nous pouvons prendre en charge la gestion locative de vos biens.

 

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 Source: http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/indice_sante/

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