L'indexation est l'adaptation du loyer d'un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par la loi.

L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être convenue.
En matière de bail de résidence principale, l'indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.
L'indice de référence est actuellement ce que l'on nomme "l'indice-santé".
Le tableau publié ici vous permet de procéder à l'indexation. Il est également utile pour déterminer le montant de l'indice-santé au moment de la conclusion d'un bail.

Ce tableau sera mis à jour chaque mois après publication du dernier indice connu.

(Pour convertir d'une base 2004 à 1996 ou 1988: voir ci-dessous - Source: statbel.be - novembre 2016)

Comment indexer ? Et quand ?

La règle applicable, pour l'indexation, est :
loyer de base x nouvel indice, le tout étant divisé par l'indice de départ.

Le loyer de base est le loyer sans les charges.
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).
L'indice de départ est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994, l'indice de base est l'indice des prix à la consommation (au lieu de l'indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Quand ?: L'indexation est applicable chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

Que faut-il connaître pour pouvoir procéder à l'indexation du loyer ?

Les données de base indispensables sont:
• montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
• date de signature du bail
• date de prise d'effet du bail

Si vous avez oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an (Exemple: Si le locataire refuse d'appliquer l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour entamer l'action en justice. Le délai d'un an commence le jour de l'envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l'affaire est prescrite.)
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.

En pratique: dans le cas d'une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants. 

Baisse de l'indice-santé = baisse du loyer ?

L'article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: "Cette adaptation (l'indexation) ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande".

Le droit de demander l'adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d'indexation négative, c'est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l'adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l'initiative.

Bases, conversions et indice-santé ?

L'indice-santé n'augmente pas dans la même proportion que l'indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers... qui n'augmente donc pas au même rythme que l'évolution réelle des prix.

Pour établir l'indice-santé, on a enlevé du "panier de la ménagère" les tabacs, alcools, essences et diesel.

Régulièrement, on remet les compteurs "à zéro" (ou plus précisément, "à 100"). Il s'agit de ce qu'on appelle la nouvelle base. La dernière base date de 2004. La précédente de 1996.

Pour convertir d'une base à l'autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d'utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :
• pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l'indice concerné (de 1996) par 0,8790
• pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,1377
• pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l'indice concerné (de 2004) par 1,3717

N'hésitez pas à nous contacter pour toutes précisions utiles. Nous pouvons prendre en charge la gestion locative de vos biens.

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 Source: http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/indice_sante/