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Tout ce qu'il faut savoir sur les donations immobilières

Jusqu'il y a peu, les donations immobilières étaient très chères. Dans certains cas, le taux de taxation pouvait s'élever à 80% de la valeur du bien cédé. Fort heureusement, les tarifs applicables pour les donations immobilières se sont fortement démocratisés depuis juillet 2015 en Région flamande. C'est également le cas depuis le 1er janvier 2016 pour la Région bruxelloise et dans une moindre mesure en Région wallonne. Que devez-vous absolument savoir si vous envisagez de faire une donation ? Quels sont ces nouveaux tarifs pour les 3 régions ? Immoweb vous guide au travers de ce dossier.
NOUVEAUX DROITS DE DONATION PAR RÉGION
Les droits de donation à payer en cas de donation immobilière dépendent de votre domicile fiscal. Il s'agit du lieu où vous avez habité le plus longtemps au cours des 5 années précédant la donation.

Exemple concret :

Vous souhaitez donner à vos enfants un appartement situé à Bruxelles. Vous avez habité pendant plus de 10 ans à Namur mais vous êtes actuellement domicilié à Anvers depuis 3 ans. Dans ce cas, les droits de donation seront perçus par la Région flamande (étant donné que vous avez habité plus longtemps à Anvers qu'à Namur au cours des 5 dernières années).

 

1. Région flamande

Les nouveaux droits de donation réduits pour la Région flamande sont d'application depuis le 1er juillet 2015 et visent à augmenter substantiellement les donations. A côté de cela, les règles ont également été simplifiées : il n'existe à présent plus que 2 types de personnes et 4 tranches de tarification. Au niveau du type de personne imposable, on retrouve d'une part les donations en ligne directe (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, parents, grands-parents et arrière-grands-parents) et entre partenaires et d'autre part, les donations entre toutes autres personnes. Les couples vivant sous le même toit (cohabitants de fait) depuis plus d'1 an sont considérés, en Flandre, comme 'partenaires'. 

Droits de donation en Flandre
Tranches en € Ligne directe + partenaires Toutes autres personnes
0 - 150.000 3% 10%
150.000 - 250.000 9% 20%
250.000 - 450.000 18% 30%
Plus de 500.000 27% 40%

Source : Graydon

Réduction supplémentaire des droits de donation en cas de rénovation énergétique ou de mise en location

En Flandre, il est également possible de bénéficier d'une réduction supplémentaire des droits de donation dans les 2 cas suivants : 

  • Si le donataire est disposé à procéder à des travaux conduisant à une économie d'énergie. Les travaux doivent être effectués par un entrepreneur dans les 5 ans suivant la donation, et ce pour un minimum de 10.000 euros (hors TVA).
  • Si le donataire met l'habitation en location dans les trois ans suivant la donation pour une durée d'au moins 9 ans, avec bail enregistré. Il faut produire un certificat de conformité attestant que l'habitation en question répond à certains critères de qualité.
Droits de donation en Flandre en cas de rénovation énergétique ou de mise en location
Tranches en € Ligne directe ou partenaires Entre toutes autres personnes
0 - 150.000 3% 9%
150.000 - 250.000 6% 17%
250.000 - 450.000 12% 24%
Plus de 500.000 18% 31%

Source : Graydon

 

2. Région Bruxelles-Capitale

Maintenant que les droits de donation ont été revus à la baisse à Bruxelles, il n'est plus nécessaire d'imaginer des mécanismes permettant de contourner cet impôt comme acheter au nom de ses enfants ou vendre à un membre de sa famille de son vivant. Les droits de donations étant, depuis le 1er janvier 2016, identiques à ceux exercés en Flandre, nous devrions voir le nombre de donations à Bruxelles augmenter à l'avenir.

 

En ligne directe & entre partenaires Entre toutes autres personnes
Tranches en € jusqu'au 31/12/2015   Tranches en € depuis le 1/01/2016   Tranches en € depuis le 1/01/2016  
0 - 50.000 3% 0 - 150.000 3% 0 - 150.000 10%
50.000 - 100.000 8%        
100.000 - 175.000 9% 150.001 - 250.000 9%    
175.000 - 250.000 18%     150.001 - 250.000 20%
250.000 - 500.000 24% 250.001 - 450.000 18% 250.001 - 450.000 30%
Plus de 500.000 34% Plus de 450.000 24% Plus de 450.000 40%


Source : Moneystore.be

3 différences majeures avec la Flandre

Malgré cette législation similaire au niveau des taux d'imposition, il subsiste tout de même 3 différences importantes avec la Région flamande : 

  • La réduction supplémentaire des droits de donation en cas de rénovation énergétique ou de mise en location n'est pas applicable à Bruxelles.
  • Les cohabitants de fait n'ont pas droit aux tarifs réduits comme en Flandre
  • Vous profitez à Bruxelles d'une protection supplémentaire si le donateur meurt dans les 3 ans

Protection supplémentaire pour les donations à Bruxelles

Dans le cas où le donateur meurt dans les 3 années suivant la donation, la valeur du bien donné doit être réintégrée dans la masse successorale pour le calcul des droits de succession.

Depuis le 1er janvier 2016, la Région bruxelloise a également décidé d'abolir cette règle accordant ainsi une sécurité supplémentaire aux donateurs, l'économie d'impôt réalisée grâce à la donation ne pouvant dès lors pas être remise en cause. Cette mesure reste cependant d'application en Flandre et en Wallonie. 

3. Région wallonne

En Wallonie, la réduction des droits de donation est beaucoup plus limitée et le fonctionnement reste encore complexe avec 4 différentes catégories de donataires. De plus, comme à Bruxelles, les cohabitants de fait ne sont pas considérés comme 'partenaires' et ne peuvent donc pas profiter de tarifs réduits.

 

Droits de donation en Wallonie
Tranches en € Ligne directe/époux et cohabitants légaux Frères et soeurs Oncles, tantes, neveux, nièces Autres
0 - 25.000 3% 10% 10% 20%
25.000 - 50.000 4% 10% 10% 20%
50.000 - 75.000 4% 10% 20% 30%
75.000 - 100.000 4% 20% 20% 30%
100.000 - 150.000 9% 20% 20% 30%
150.000 - 175.000 9% 20% 30% 40%
175.000 - 200.000 12% 30% 30% 40%
200.000 - 300.000 18% 30% 30% 40%
300.000 - 350.000 18% 30% 40% 50%
350.000 - 400.000 18% 40% 40% 50%
400.000 - 450.000 24% 40% 40% 50%
450.000 - 500.000 24% 40% 50% 50%
Plus de 500.000 30% 40% 50% 50%


Source : Graydon

Taux réduits en cas de donation de l'immeuble familial

Il existe également en Région wallonne un tarif réduit pour les donations qui concernent l'immeuble familial. Cet avantage est uniquement valable pour les donations de maximum 250.000 € en ligne directe ou entre époux / cohabitants légaux. 

Droits de donation pour les immeubles familiaux en Wallonie
Tranches en € Ligne directe, époux et cohabitants légaux
0 - 25.000 1%
25.000 - 50.000 2%
50.000 - 175.000 5%


Afin de profiter de ce taux avantageux, vous devez toutefois remplir les 5 conditions suivantes :

1.

     L'immeuble doit être situé en Région wallonne.

2.

     L'immeuble doit être destiné partiellement ou totalement à l'habitation (les terrains à bâtir sont donc exclus)

3.

     La donation doit porter sur la pleine propriété. Ainsi, les donations portant sur l'usufruit ou la nue-propriété ne peuvent bénéficier de ce régime.

4.

     L'immeuble doit servir de résidence principale au donateur. Il doit s'agir de la résidence principale (l'habitation familiale) du donateur pendant au moins les cinq années précédant la donation.

5.

     La donation doit porter sur tous les droits possédés par le donateur. Le donateur doit donner en une fois tout ce qu'il possède en pleine propriété sur sa résidence principale


Source : notaire.be

ASTUCES ET TECHNIQUES DE DONATION IMMOBILIÈRES


Vous envisagez de faire une donation ? Dans ce cas, vous devrez faire appel à votre notaire afin d'établir un acte authentique. Cette démarche engendrera différents coûts : 

  • Les honoraires du notaire
  • Les frais d'acte
  • Les droits de donation

Au moins 3 ans entre plusieurs donations successives

Toutes les donations qui ont été effectuées dans les trois années précédant une nouvelle donation sont reprises pour le calcul des droits de donation. Les droits de donation étant progressifs par tranches, les droits de donation s'en trouvent donc logiquement augmentés. (Source : droitbelge.be)

Il est donc préférable d'attendre au moins 3 ans si vous souhaitez faire des donations successives à une même personne. 

Calcul du tarif applicable par donation et par bénéficiaire

Les droits de donation sont calculés par donation et par bénéficiaire. Voici 2 exemples concrets qui vous permettront de mieux comprendre : 

Exemple : 1 donation et 2 bénéficiaires 
Vous possédez un appartement à Gand d'une valeur de 300.000 € que vous souhaitez donner à vos 2 enfants. Au cours des 5 dernières années, vous étiez domicilié à Anvers ce qui signifie donc que la législation sur les droits de donations de la Région flamande seront d'application. Etant donné que le calcul de ces frais se fait pour chaque donation et pour chaque bénéficiaire, vous serez soumis à un taux de 3%. (2x 150.000 € pour chacun des 2 enfants)

Exemple : 2 donations et 2 bénéficiaires
Vous êtes marié et vous souhaitez donner à vos 2 enfants la maison familiale faisant partie du patrimoine commun du ménage. Celle-ci vaut 600.000 €. La maison se situe à Wavre mais vous êtes domicilié depuis plus de 5 ans à Louvain et par conséquent, vous serez soumis à la législation en vigueur dans la Région flamande. Etant donné que dans ce cas présent, nous avons 2 bénéficiaires distincts et 2 donations (1 faite par chacun des époux), vous pouvez donner votre maison d'une valeur de 600.000 € avec des droits de donation ne s'élevant qu'à 3% (2x 150.000 € pour chaque enfant donnés par le premier parent et 2x 150.000 € pour chaque enfant donnés par le second parent).

5 techniques de donations intéressantes

Ci-dessous, nous abordons cinq techniques intéressantes pour effectuer une donation immobilière. Le mieux est d'avant tout rencontrer un notaire afin d'éviter tout problème avec les autorités fiscales.

1. Donation en tranches

    Si vous donnez un bien immobilier, vous pouvez largement éviter de payer d'importants frais en contournant la progressivité des droits de succession. Vous pouvez atteindre cet objectif en procédant à une donation du bien immobilier en tranches, ce qui permet d'appliquer le taux le plus bas de 3 %, avec un intervalle de trois ans.

2. Vente du bien immobilier, suivie de la donation du prix de vente

    Vous pouvez également décider de vendre votre bien immobilier à une tierce personne ou à un membre éloigné de votre famille afin de limiter les frais à payer. Par contre, si vous vendez à un tiers, cette personne devra également payer des droits d'enregistrement. Cette opération une fois réalisée, vous pouvez alors faire une donation à vos héritiers du prix de vente par voie bancaire ou de la main à la main. S'agissant dès lors d'une donation de biens mobiliers, les taux d'imposition seront beaucoup plus intéressants.

3. Donation déguisée

       



    Une autre technique consiste à présenter une vente immobilière comme étant une donation. C'est assez peu fréquent mais dans certains cas, les droits de donations réduits sont moins importants que les droits d'enregistrement usuels lors d'une vente (entre 10 et 12,5%). Il faut cependant être très prudent et bien vous faire conseiller car l'administration fiscale, si elle détecte une quelconque anomalie, peut requalifier l'opération.

4. Contracter un crédit patrimonial

       



    Le crédit patrimonial représente une autre possibilité. Si vous possédez un patrimoine immobilier d'une valeur importante, vous pouvez conclure ce type de prêt qui vous permettra de réduire substantiellement vos droits de succession. L'argent que vous percevez de cet emprunt pourra ensuite faire l'objet d'une donation bancaire à vos enfants par exemple. Par la suite, ces derniers ne devront donc pas payer de droits de succession à votre mort étant donné que la dette ouverte sera équivalente à la valeur des biens immobiliers. Ils pourront enfin utiliser l'argent reçu par donation auparavant pour rembourser l'emprunt. Attention : ceci n'est plus valable si vous deviez décéder endéans les 3 années suivant la donation. De plus, l'administration fiscale est très attentive à ce genre de pratique.

5. Création d'une société patrimoniale

       



    La création d'une société patrimoniale est une autre technique fréquente pour réduire les droits de succession sur le patrimoine immobilier. Avantage de la formule : la mise en société a pour effet de transformer l'immobilier en mobilier. Les actions de la société peuvent ainsi être données au taux de 3 %, voire sans droits de succession (via notaire néerlandais par exemple). Mais sans trop rentrer dans les détails, ce type de société patrimoniale présente, à terme, plus d'inconvénients que d'avantages fiscaux.

Qu'en est-il pour les biens immobiliers à l'étranger ?

Si votre bien se situe à l'étranger, vos héritiers devraient en principe payer l'impôt sur les successions. Depuis que l'échange des informations entre pays est devenu plus transparent, il n'y a pas de raison, lors de la succession, de cacher votre bien situé à l'étranger. Les règles en vigueur dépendent du régime fiscal du pays en question et des différentes solutions de transfert. Bon à savoir : vous devrez payer les droits de succession potentiels dans le pays du bien en question mais ces droits seront déduits des droits de succession que vous payerez en Belgique.

Sources : Knack, notaires.be, belgium.be, Graydon, oblis.be, moneystore.be - 2016

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