Vers une révision du revenu cadastral?
Un serpent de mer de la fiscalité belge ressurgit : la révision du revenu cadastral (RC). Le SPF Finances a en effet lancé une opération de vérification systématique lors des ventes de maisons "modestes", a révélé L'Echo.

Rev cadastral
 L'objectif avoué est de débusquer les cas où le bâtiment n'a plus rien de modeste en dehors de la qualification cadastrale, en vue de rectifier à la hausse les taxations. " Nous agissons dans une optique d'équité fiscale ", explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances.

Le revenu cadastral - qui est en théorie le revenu locatif annuel estimé d'une habitation, diminué des frais d'entretien et de réparations - a été établi en 1975, en fonction de la localisation des biens et de leur confort (chauffage central ou pas, sanitaires, nombre de salles de bain, etc.). Depuis lors, le RC a été indexé mais pas révisé à grande échelle. Or, certaines communes sont devenues très prisées sans que cela n'affecte le RC des biens qui y sont situés. Et comme le RC sert de base de calcul au précompte immobilier, cela prive les Régions et surtout les communes (qui perçoivent 80 % du précompte) de jolies recettes. " Beaucoup de revenus cadastraux ont néanmoins été révisés au fil du temps, reprend Florence Angelici. Quand il y a un permis d'urbanisme, nous sommes informés de la transformation du bien et nous adaptons éventuellement le revenu cadastral. Nous disposons aussi d'une série de prix-pivots, que nous comparons avec celui des transactions officielles. Quand la distorsion est grande, nous nous renseignons. La nouveauté est ici le côté systématique. Avec le cas échéant, un retour en arrière : le vendeur d'une maison " modeste " qui n'aurait pas communiqué les transformations antérieures pourrait se voir infliger des rectifications. L'Union des villes et communes de Wallonie avait préconisé il y a quelques années une telle révision systématique du RC au fil des transactions. Mais sans retour en arrière, afin de ne pas taxer le propriétaire qui a investi pour améliorer son habitation.

 

745 euros - Modeste, mais pas trop…

L’article du journal l’écho du 22 novembre 2017 est interpellant…

Pour comprendre, rappelons que les biens dont le revenu cadastral (RC) est inférieur à 745 euros
sont considérés comme modestes. Il y en a 276.000 en Belgique, soit 4,3% des parcelles.

En Région wallonne, ils bénéficient d’un taux de droits d’enregistrement réduit à 6% (contre 12,5%) sur les 154.614 premiers euros, ce qui représente un avantage net qui peut atteindre 10.000 euros pour l’acquéreur. Or, pour appliquer ce taux réduit, le notaire a besoin de la matrice cadastrale du bien, un document délivré par l’Administration du cadastre sur lequel est mentionné le RC.

Mais désormais, le Cadastre exige de connaître le prix de vente du bien avant de délivrer la matrice. Subitement, le Cadastre a commencé à vérifier que le prix de vente du bien était bien conforme à l’état du bien, en fonction de la commune, selon une grille qu’il a établie. S’il n’entre pas dans la grille, le Cadastre procède à des vérifications qui peuvent mener à l’augmentation du RC et éventuellement à la perte du taux réduit de 6%", explique le notaire Renaud Grégoire.

Testée depuis l’été, cette procédure vient d’être généralisée récemment, confirme le SPF Finances.

Concrètement

L’acquéreur peut toujours refuser de communiquer le prix de vente, mais doit alors livrer une description détaillée du bien, ce qui aura exactement le même effet sur une éventuelle révision du revenu cadastral.

Si cette pratique peut, en certaines situations, se justifier, il existe un problème de taille : Quels sont les critères d’appréciation de l’administration fiscale et comment sont-ils interprétés par cette dernière pour considérer qu’un revenu cadastral n’est pas en adéquation avec l’immeuble proposé à la vente ?

En effet, la notion de « confort » qui influence la hauteur du revenu cadastral est-elle, par exemple, liée à la qualité des meubles de la cuisine, de la salle de bains… qui ont fait l’objet d’un remplacement mais qui n’a ajouté aucune « nouvelle » pièce à l’immeuble ?

Et comment cela se passera-t-il si l’acheteur a plusieurs enfants à charge et que le RC lui permettant de bénéficier du taux réduit est majoré ?

Connaître ces critères (le contenu de la grille…) serait une source de sécurité juridique pour la transaction future et permettrait, dans de nombreux cas, d’éviter d’avoir recours à une (nouvelle) condition suspensive dans le compromis de vente liant la signature de l’acte authentique au maintien du taux réduit…

(Mal)heureux hasard, cette procédure est mise en place au moment où l’annonce de la suppression du taux de 15 % pour les droits d’enregistrement liés à l’achat d’une troisième habitation est réalisée… histoire de compenser une perte ?

Sources: Légisconsult - Gilles TIJTGAT - L'Echo - Christophe De Caevel -Trends-Tendances
Novembre 2017

 

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